Dư nợ tín dụng bất động sản trên địa bàn TP.HCM đã vượt mốc 1,5 triệu tỷ đồng, phản ánh dòng vốn tiếp tục được duy trì vào lĩnh vực địa ốc sau giai đoạn trầm lắng. Tuy nhiên, thanh khoản chưa cải thiện, sức mua còn thận trọng và mặt bằng giá tiếp tục neo cao đang cho thấy quá trình hồi phục vẫn không như kỳ vọng.
Sau giai đoạn trầm lắng nhất trong hơn thập kỷ, thị trường bất động sản (BĐS) TP.HCM đang ghi nhận những tín hiệu tích cực rõ nét hơn so với cùng kỳ năm trước. Nếu như năm 2023 và phần lớn năm 2024, câu chuyện của thị trường xoay quanh thanh khoản suy giảm, doanh nghiệp thiếu dòng tiền và hàng loạt dự án "đắp chiếu" vì vướng pháp lý, thì bước sang năm 2026, bức tranh đã bắt đầu xuất hiện nhiều gam màu sáng.
Thông tin tới Tạp chí Nhà đầu tư/Nhadautu.vn, đại diện Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, doanh thu kinh doanh bất động sản trong 5 tháng đầu năm đạt hơn 126.000 tỷ đồng, dư nợ tín dụng lĩnh vực BĐS trên địa bàn vượt 1,5 triệu tỷ đồng, trong khi tổng vốn đầu tư, kinh doanh BĐS đạt trên 538.000 tỷ đồng. Đáng chú ý, chương trình tín dụng 145.000 tỷ đồng dành cho phát triển nhà ở xã hội đã bắt đầu ghi nhận kết quả thực chất với 5 dự án được giải ngân, doanh số lũy kế gần 597 tỷ đồng.
[Image: ]
Hiện nay, người mua dành nhiều thời gian để đánh giá rủi ro, so sánh giữa các dự án và tính toán khả năng tài chính trong dài hạn. Ảnh: PV
Ở góc độ thị trường, hơn 19.600 giao dịch đã được cấp giấy chứng nhận với tổng giá trị trên 92.000 tỷ đồng. Cùng thời điểm, 25 dự án đủ điều kiện huy động vốn đã bổ sung gần 19.000 sản phẩm ra thị trường, góp phần cải thiện đáng kể nguồn cung.
Đây là những con số cho thấy thị trường BĐS đã có những chỉ số phục hồi, dòng tiền đã quay trở lại, các thủ tục pháp lý từng bước được tháo gỡ và nhiều dự án được tái khởi động. Quan trọng hơn, niềm tin của người mua đang dần được khôi phục.
Tuy nhiên, thị trường bất động sản chưa bao giờ chỉ được phản ánh qua những thống kê. Bởi giữa bức tranh số liệu và cảm nhận thực tế của doanh nghiệp, nhà đầu tư hay người mua nhà vẫn còn tồn tại một khoảng cách khá lớn.
Thị trường không "nóng" như những con số thống kê
Nếu đi khảo sát tại nhiều dự án mở bán trong nửa đầu năm, không khó để nhận ra lượng khách hàng đến tìm hiểu đã tăng lên đáng kể so với năm 2024. Thế nhưng, lượng giao dịch thành công lại chưa tăng tương ứng. Phần lớn người mua hiện dành nhiều thời gian hơn để cân nhắc trước khi quyết định xuống tiền.
Khác với giai đoạn thị trường tăng nóng trước đây, khi quyết định mua nhà đôi khi chỉ diễn ra trong vài ngày, người mua hiện nay quan tâm nhiều hơn đến pháp lý dự án, tiến độ xây dựng, năng lực của chủ đầu tư và cả triển vọng phát triển hạ tầng khu vực. Điều đó khiến chu kỳ bán hàng kéo dài hơn, đồng thời buộc doanh nghiệp phải thiết kế nhiều chính sách thanh toán linh hoạt để giữ chân khách hàng.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, thị trường BĐS TP.HCM đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất nhưng quá trình phục hồi vẫn diễn chưa đồng đều. Nút thắt pháp lý được tháo gỡ đã giúp nhiều dự án có cơ hội tái khởi động, song nguồn cung mới vẫn chưa đủ lớn để tạo nên sự bứt phá trên toàn thị trường.
Theo ông, điều quan trọng trong giai đoạn hiện nay không phải là giá nhà tăng hay giảm, mà là khả năng khơi thông nguồn cung, đặc biệt đối với phân khúc nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội. Đây mới là yếu tố quyết định giúp thị trường phục hồi một cách bền vững, thay vì chỉ cải thiện ở một số phân khúc cao cấp.
Nhận định này cũng khá tương đồng với đánh giá của ông Nguyễn Hoàng, một chuyên gia BĐS độc lập. Ông nêu rõ, việc giá nhà tiếp tục tăng trong thời gian qua chủ yếu xuất phát từ tình trạng thiếu hụt nguồn cung kéo dài nhiều năm, chứ chưa phản ánh sự bùng nổ của nhu cầu. Phần lớn sản phẩm mới vẫn tập trung ở phân khúc trung và cao cấp, khiến khoảng cách giữa giá bán và khả năng chi trả của người mua ở thực ngày càng lớn.
Điều này lý giải vì sao thị trường BĐS TP.HCM đã có nhiều tín hiệu tích cực nhưng cảm nhận của số đông người mua vẫn chưa thực sự lạc quan.
[Image: ]
Nhiều dự án bất động sản ở khu Đông TP.HCM có mức giá từ 65-160 triệu đồng/m2, thậm chí có dự án cao hơn. Ảnh: PV
Giá nhà vẫn cao, áp lực chưa vơi với người mua
Một nghịch lý đang diễn ra là trong khi sức mua phục hồi chậm, mặt bằng giá BĐS vẫn tiếp tục đi lên.
Sở Xây dựng TP.HCM thông tin, khu vực phía Đông tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt thị trường với mức giá phổ biến từ 45-55 triệu đồng/m2, nhiều dự án đã vươn lên 65-160 triệu đồng/m2, thậm chí có dự án chạm ngưỡng 200 triệu đồng/m2.
Ở phân khúc hạng sang và siêu sang, các dự án tại khu vực trung tâm, tứ giác Bến Thành hay Khu đô thị lấn biển Cần Giờ ghi nhận mức giá 400-500 triệu đồng/m2, tương đương khoảng 20 tỷ đồng mỗi căn.
Diễn biến chỉ ra, thị trường BĐS TP.HCM đang bước sang giai đoạn phân hóa mạnh hơn. Không phải dự án nào cũng tăng giá và cũng không phải sản phẩm nào đưa ra thị trường đều được hấp thụ nhanh. Dòng tiền hiện tập trung vào những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, vị trí thuận lợi, hạ tầng kết nối tốt và được phát triển bởi các chủ đầu tư có uy tín.
Ông Nguyễn Văn Hậu, CEO Asian Holding chia sẻ rằng, lượng khách quan tâm đến các dự án đã tăng so với năm ngoái, song tâm lý của khách hàng đã thay đổi rất nhiều. Nếu trước đây, quyết định mua nhà thường dựa trên kỳ vọng giá sẽ tiếp tục tăng, thì hiện nay người mua dành nhiều thời gian để đánh giá rủi ro, so sánh giữa các dự án và tính toán khả năng tài chính trong dài hạn.
Điều đó cũng đồng nghĩa với việc thị trường đang bước vào giai đoạn mà yếu tố chất lượng sản phẩm sẽ quan trọng hơn nhiều so với các chiến dịch tiếp thị hay tâm lý đám đông.
Sở Xây dựng TP.HCM cũng đưa ra dự báo cho nửa cuối năm nay khi thị trường BĐS thành phố sẽ tiếp tục cải thiện về thanh khoản và khả năng hấp thụ. Giá bán nhiều khả năng vẫn tăng nhưng theo hướng phân hóa, tập trung vào các dự án có vị trí tốt, pháp lý đầy đủ và đáp ứng nhu cầu ở thực.
Triển vọng đó là hoàn toàn có cơ sở, nhưng sẽ là quá sớm nếu kỳ vọng thị trường sớm quay trở lại như giai đoạn 2017-2021. Bởi, thực tế, nhiều doanh nghiệp BĐS vẫn gặp nhiều khó khăn, đang ưu tiên tái cơ cấu tài chính, xử lý hàng tồn kho và hoàn thiện các dự án đang triển khai thay vì mở rộng đầu tư. Trong khi, người mua cũng không còn sử dụng đòn bẩy tài chính một cách dễ dàng như trước, trong khi các tiêu chí về pháp lý, chất lượng sản phẩm và uy tín chủ đầu tư ngày càng trở thành yếu tố quyết định.
Có thể nói, BĐS TP.HCM đã bước qua vùng đáy, song điều đáng chú ý hơn là thị trường đang thay đổi cách vận hành. Chu kỳ mới sẽ không còn được dẫn dắt bởi những cơn sốt đầu cơ hay kỳ vọng tăng giá ngắn hạn, mà bởi giá trị thực của dự án, tính minh bạch pháp lý và nhu cầu ở thực của người dân.