Cổ phiếu bất động sản đã giảm 40%, khi nào sẽ tạo đáy? Hồ Nga • 19/10/2026 - 06:48 Từ năm 2007 đến nay nhóm cổ phiếu bất động sản đã trải qua 4 chu kỳ giảm lớn. TCBS Research vừa công bố báo cáo chuyên đề về bất động sản với câu hỏi trung tâm: Cổ phiếu bất động sản tạo đáy khi nào? Báo cáo phân tích diễn biến giá cổ phiếu bất động sản qua các chu kỳ lãi suất từ năm 2000 đến tháng 10/2026, tập trung trả lời ba vấn đề: Nhóm cổ phiếu này tạo đáy khi nào; đáy có gắn với tín hiệu giảm lãi suất hay không và giá cổ phiếu biến động ra sao theo lãi suất. Để tìm lời giải, TCBS đối chiếu diễn biến của nhóm cổ phiếu bất động sản với ba loại lãi suất gồm lãi suất điều hành của Ngân hàng Nhà nước, lãi suất của Cục Dự trữ Liên bang Mỹ FED và lãi suất tiền gửi VND kỳ hạn 12 tháng. Mẫu nghiên cứu gồm 28 cổ phiếu bất động sản dân cư niêm yết, mỗi mã có tỷ trọng bằng nhau. VIC không được đưa vào chỉ số do Vingroup hoạt động theo mô hình tập đoàn đa ngành và diễn biến giá có sự khác biệt so với phần còn lại của nhóm. Ảnh minh hoạ Bốn chu kỳ tạo đáy của cổ phiếu bất động sản Từ năm 2007, nhóm cổ phiếu bất động sản trải qua bốn chu kỳ giảm lớn, với mức điều chỉnh từ 28,8% đến 79,4%, gồm các giai đoạn 2008–2009, 2011–2012, 2019–2020 và 2022–2023. Chu kỳ đầu tiên bắt đầu từ tháng 10/2007. Chỉ số bất động sản giảm 79,4% và tạo đáy vào tháng 2/2009, sau 16 tháng đi xuống. Trong chu kỳ này, thị trường từng xuất hiện một đáy giả vào tháng 6/2008, đúng thời điểm Ngân hàng Nhà nước nâng lãi suất tái cấp vốn lên 15%. Chỉ số sau đó phục hồi 98% nhưng không duy trì được đà tăng, tiếp tục thủng đáy và giảm thêm 14%. Đáy bền vững chỉ xuất hiện vào tháng 2/2009, bốn tháng sau lần giảm lãi suất điều hành đầu tiên ngày 21/10/2008. Trong 12 tháng tiếp theo, chỉ số cổ phiếu bất động sản tăng hơn 263%. Nguồn TCBS Chu kỳ thứ hai kéo dài từ tháng 4/2010 đến tháng 11/2012, khiến chỉ số giảm 75,7%. Thị trường tạo đáy đầu tiên vào tháng 12/2011, ba tháng trước khi Ngân hàng Nhà nước bắt đầu giảm lãi suất. Dù phục hồi khoảng 55%, chỉ số sau đó quay lại vùng thấp và lập đáy thứ hai vào tháng 11/2012. Nợ xấu và tình trạng đóng băng của thị trường nhà ở khiến quá trình tạo đáy kéo dài hơn so với sự thay đổi của chính sách tiền tệ. Chu kỳ thứ ba diễn ra trong giai đoạn 2018–2020, nhẹ hơn về biên độ nhưng vẫn kéo dài hai năm. Chỉ số bất động sản giảm 28,8% từ đỉnh và tạo đáy vào tháng 3/2020, sáu tháng sau khi Ngân hàng Nhà nước bắt đầu hạ lãi suất. Đây cũng là thời điểm dịch Covid-19 tạo ra một cú sốc mới đối với thị trường. Trong 12 tháng sau đáy, chỉ số tăng gần 127%. Chu kỳ thứ tư diễn ra từ tháng 3/2022 đến tháng 2/2023. Nhóm cổ phiếu bất động sản giảm 61,2% trong 11 tháng, chịu tác động từ lãi suất tăng, biến động của thị trường trái phiếu doanh nghiệp và những khó khăn về thanh khoản. Ở chu kỳ này, thị trường tạo đáy sớm hơn chính sách tiền tệ. Đáy tháng 2/2023 xuất hiện hai tháng trước khi Ngân hàng Nhà nước thực hiện lần giảm lãi suất tái cấp vốn đầu tiên vào ngày 3/4/2023. Nguồn TCBS Trong cả bốn chu kỳ, đáy đều hình thành quanh thời điểm lãi suất trong nước đạt đỉnh và Ngân hàng Nhà nước bắt đầu chuyển sang giảm lãi suất. Không có đáy bền vững nào xuất hiện khi lãi suất điều hành còn tăng. Theo TCBS, việc lãi suất ngừng tăng là điều kiện cần. Đáy duy nhất hình thành khi Ngân hàng Nhà nước vẫn đang nâng lãi suất vào tháng 6/2008 sau đó trở thành đáy giả. Lần giảm lãi suất đầu tiên có thể báo hiệu vùng đáy. Tuy nhiên, trong ba trên bốn chu kỳ, chỉ số vẫn giảm thêm 12–26% và mất thêm từ 4-8 tháng mới xác lập đáy thực sự. Nguồn TCBS Mua cổ phiếu theo tín hiệu lãi suất, kết quả ra sao? Nếu mua cổ phiếu bất động sản ngay khi Ngân hàng Nhà nước giảm lãi suất lần đầu, kết quả sẽ như thế nào? try { if (typeof (dc2) != "undefined" && dc2 !== null) { dc2.show(); } else { document.getElementById("zone-40").remove(); } } catch (e) { } Dữ liệu lịch sử cho thấy nhà đầu tư vẫn có thể phải trải qua một nhịp điều chỉnh giảm đáng kể sau khi chính sách tiền tệ bắt đầu đảo chiều. Trong ba chu kỳ gồm 2008–2009, 2011–2012 và 2019–2020, chỉ số bất động sản tiếp tục giảm thêm khoảng 12–26% sau lần hạ lãi suất đầu tiên. Khoảng thời gian từ tín hiệu chính sách đến đáy thực tế kéo dài từ bốn đến tám tháng. Điều này cho thấy lần giảm lãi suất đầu tiên có ý nghĩa xác nhận môi trường tiền tệ đang thay đổi, nhưng không phải một điểm mua chính xác. Nếu kéo dài thời gian quan sát, kết quả trở nên tích cực hơn. Trong năm lần Ngân hàng Nhà nước bắt đầu giảm lãi suất được TCBS thống kê, chỉ số bất động sản đều tăng sau 24 tháng, với mức tăng từ 11% đến 154%. Ở chiều ngược lại, sau cả ba lần Ngân hàng Nhà nước bắt đầu nâng lãi suất, chỉ số đều giảm trong 12 tháng tiếp theo: Giảm 67% sau lần tăng tháng 2/2008, giảm 20% sau lần tăng tháng 12/2009 và giảm 2% sau lần tăng tháng 9/2022. Theo TCBS, nhìn lại từng giai đoạn từ năm 2008, cổ phiếu bất động sản luôn biến động ngược chiều lãi suất trong nước. Trong cả năm giai đoạn Ngân hàng Nhà nước nới lỏng, chỉ số đều tăng; trong cả ba giai đoạn thắt chặt, chỉ số đều giảm, không có ngoại lệ. Nguồn TCBS Với Fed, mối quan hệ không nhất quán. Trong ba giai đoạn FED nới lỏng, chỉ số nhóm cổ phiếu bất động sản có một lần giảm 22%, một lần tăng 76% và một lần giảm 5%. Trong hai giai đoạn Fed thắt chặt, chỉ số từng tăng 77% nhưng cũng có giai đoạn giảm 44%. Như vậy, lãi suất Mỹ chủ yếu tác động gián tiếp thông qua tỷ giá và dư địa điều hành của Ngân hàng Nhà nước. Vì vậy, với cổ phiếu bất động sản Việt Nam, hướng đi của lãi suất điều hành và lãi suất tiền gửi trong nước vẫn là những biến số cần được theo dõi trước tiên. Nguồn TCBS Chu kỳ hiện tại: Nhịp giảm 40% và tín hiệu đầu tư Chu kỳ hiện tại, từ đỉnh tháng 8/2025 đến ngày 13/10/2026, chỉ số bình quân 28 cổ phiếu bất động sản do TCBS Research theo dõi đã giảm 39,3% sau 14 tháng. Riêng từ đầu năm, nhóm này mất 30,7%, trong khi VN-Index chỉ giảm 3,6%. Biên độ điều chỉnh hiện tại lớn hơn chu kỳ 2018–2020 nhưng vẫn thấp hơn đáng kể so với các đợt giảm năm 2007–2009, 2010–2012 và 2022–2023. Sau một nhịp điều chỉnh đủ sâu và kéo dài 14 tháng với biên độ 40%, câu hỏi được nhiều nhà đầu tư đặt ra là khi nào nhóm này có thể tạo đáy, và liệu đáy có đến từ tín hiệu giảm lãi suất hay không? Câu trả lời là CÓ, nhưng không nhất thiết trùng khớp từng tháng. Trong chu kỳ hiện tại, những tín hiệu từng xác nhận vùng đáy vẫn chưa đồng thời xuất hiện. Biến số đầu tiên là lãi suất tiền gửi . Từ cuối năm 2025, lãi suất kỳ hạn 12 tháng tại nhóm ngân hàng thương mại Nhà nước tăng từ khoảng 4,6–4,7% lên 5,2% vào giữa tháng 12/2025 và đạt 5,9% vào cuối tháng 3/2026. Nguồn TCBS Mức lãi suất này được duy trì trong những tháng sau đó, cho thấy đà tăng đã chững lại. Tuy nhiên, lãi suất bình quân đối với các giao dịch mới vẫn đi lên, trong khi một số chứng chỉ tiền gửi có mức lãi suất từ 7,5% đến 9%. Tín hiệu tích cực hơn là Ngân hàng Nhà nước vẫn duy trì chính sách nới lỏng. Lãi suất tái cấp vốn được giữ ở mức 4,5% kể từ tháng 6/2023, đi cùng định hướng hỗ trợ tăng trưởng và ổn định mặt bằng lãi suất huy động. Tuy nhiên, dư địa nới lỏng đang chịu sức ép từ lạm phát. CPI tháng 9/2026 tăng 5,08% so với cùng kỳ; bình quân chín tháng tăng 4,52%. Mặt bằng giá cao hạn chế khả năng tiếp tục giảm lãi suất trong ngắn hạn. Áp lực từ bên ngoài cũng chưa hạ nhiệt. Fed nâng lãi suất vào ngày 16/9/2026, lần tăng đầu tiên kể từ năm 2023. Diễn biến này có thể gây thêm sức ép lên tỷ giá và gián tiếp ảnh hưởng đến lựa chọn chính sách tiền tệ trong nước. Trong bốn tín hiệu được TCBS theo dõi, lãi suất tiền gửi mới chỉ chững lại; chính sách nới lỏng của Ngân hàng Nhà nước vẫn được duy trì; còn lạm phát và áp lực từ FED, tỷ giá chưa giảm rõ rệt. Vì vậy, mức điều chỉnh gần 40% chưa đủ để khẳng định nhóm cổ phiếu bất động sản đã tạo đáy. TCBS cho rằng nhà đầu tư nên theo dõi thời điểm lãi suất tiền gửi thực sự quay đầu, áp lực lạm phát hạ nhiệt và sức ép tỷ giá giảm bớt. Khi những điều kiện này đồng thời xuất hiện, vùng đáy của cổ phiếu bất động sản mới có thêm cơ sở để hình thành.