Mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) đã gửi công văn số 38/2026/CV-HoREA trình UBND TP. Hồ Chí Minh, Sở Xây dựng, Sở Quy hoạch và Kiến trúc đề nghị bổ sung về phương pháp xác định dân số trong các tòa nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh để có nhiều hơn căn hộ loại vừa và nhỏ đáp ứng nhu cầu của đại đa số người dân.
Trước đó, UBND TP. Hồ Chí Minh đã ban hành Quyết định số 32/2025/QĐ-UBND (Quyết dịnh 32) quy định về phương pháp xác định dân số trong các tòa nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh, là cơ sở để các cơ quan có thẩm quyền xác định quy mô dân số và số lượng căn hộ, cơ cấu căn hộ của nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp trong các giai đoạn khác nhau.
[Image: ]
Chỉ có khoảng 5-10% khách hàng có nhu cầu mua “căn hộ lớn”, có diện tích từ 85-100 m² trở lên
Nhưng sau 03 tháng triển khai thực hiện, Quyết định 32 chỉ mới quy định một phương pháp xác định dân số trong các tòa nhà chung cư mà việc áp dụng phương pháp này sẽ dẫn đến cơ cấu căn hộ chưa hợp lý vì làm tăng thêm số lượng căn hộ lớn tại các dự án nhà chung cư mới. Trong khi đó, thực tế hiện nay nhu cầu căn hộ lớn chỉ phù hợp với của một bộ phận người dân có thu nhập cao tại một số dự án nhà chung cư cao cấp hoặc tại một số đơn vị ở theo quy hoạch phân khu tại một số khu vực.
Tuy nhiên, khi áp dụng phương pháp này cho các dự án nhà chung cư trung cấp, dự án nhà chung cư giá vừa túi tiền thì việc có nhiều căn hộ lớn lại chưa phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính của đa số người dân là người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị, người trẻ mới lập nghiệp.
Theo HoREA, để bảo đảm tính linh hoạt cho cơ quan chuyên môn về xây dựng trong thực thi công vụ và tạo điều kiện phát triển nhiều hơn căn hộ vừa và căn hộ nhỏ là loại nhà ở có giá vừa túi tiền để đáp ứng nhu cầu thực của đa số người dân là người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị, Hiệp hội thấy cần thiết bổ sung thêm phương pháp xác định dân số trong các tòa nhà chung cư để tạo điều kiện phát triển nhiều hơn căn hộ vừa và căn hộ nhỏ là loại nhà ở có giá vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu thực của đa số người dân là người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp khu vực đô thị.
Sở dĩ HoREA đề xuất bổ sung phương pháp xác định dân số trong các toà nhà chung cư là do Quyết định số 32 chỉ mới quy định một phương pháp xác định dân số trong các tòa nhà chung cư nên chưa tạo cơ chế để phát triển nhiều hơn loại căn hộ nhỏ hoặc căn hộ vừa có 1 hoặc 2 hoặc 3 phòng ngủ có diện tích từ 25 -128 m2 và cũng chưa sát với tình hình biến động cấu trúc dân số trên địa bàn Thành phố.
Theo kết quả tổng điều tra dân số xu thế quy mô hộ gia đình có 1 hoặc 2 hoặc 3 người tăng lên, mà nguyên nhân chủ yếu có thể do tâm lý “ngại” lập gia đình, lập gia đình muộn hoặc do “ngại” sinh con hoặc không muốn sinh con hoặc “không dám” sinh nhiều con có thể do áp lực cuộc sống hoặc do chi phí sinh hoạt đắt đỏ nên tỷ suất sinh năm 2024 chỉ đạt khoảng 1,43-1,51 con/phụ nữ, thấp hơn nhiều so với tỷ suất sinh 1,91 con/phụ nữ của cả nước và thấp xa mức sinh thay thế 2,1 con/phụ nữ.
Thực tiễn cho thấy, quy mô hộ gia đình đang có xu hướng thu nhỏ với sự gia tăng của các gia đình hạt nhân có từ 1-3 người và nhu cầu sống độc lập của thế hệ trẻ. Mô hình gia đình nhiều thế hệ cùng chung sống trong một ngôi nhà lớn kiểu “tứ đại đồng đường” đang dần thu hẹp, thay vào đó là xu hướng “đại gia đình” sống gần nhau trong cùng khu vực, trong cùng dự án nhưng trong các không gian riêng, nhà riêng, căn hộ riêng nên có thể nhận thấy nếu vẫn còn giữ “tư duy cũ” để quy định phương pháp xác định dân số trong các tòa nhà chung cư thì chưa cập nhật kịp xu thế phát triển mô hình hộ gia đình hiện đại tại các đô thị tương lai.
Ngoài ra theo khảo sát nhu cầu thực tế, có đến khoảng 60-70% khách hàng hiện nay có nhu cầu mua căn hộ vừa 2 phòng ngủ với diện tích trên dưới 70 m2 có giá bán khoảng 3-7 tỷ đồng/căn. Bên cạnh đó, có một tỷ lệ đáng kể khoảng 20-25% khách hàng có thu nhập thấp hoặc người trẻ, mới lập nghiệp có nhu cầu mua căn hộ nhỏ có diện tích trên dưới 50 m² có giá bán khoảng trên dưới 2 tỷ đồng/căn.
Trong khi đó, chỉ có khoảng 5-10% khách hàng có nhu cầu mua “căn hộ lớn” có diện tích lớn từ 85-100 m² trở lên với 3-4 phòng ngủ, có giá bán khoảng 8-12 tỷ đồng/căn chiếm tỷ lệ rất nhỏ trong thị trường.
Nhất là việc chỉ có một phương pháp xác định còn tác động đến hoạt động đầu tư, phát triển dự án, bởi lẽ khi cơ cấu căn hộ không phù hợp với nhu cầu thị trường thì các chủ đầu tư “buộc” phải thiết kế nhiều hơn căn hộ lớn là loại sản phẩm khó tiêu thụ, vừa dẫn đến rủi ro tăng hàng tồn kho, nợ xấu, vừa làm giảm nguồn thu ngân sách nhà nước, vừa làm kéo dài thời gian bán hàng, làm giảm hiệu quả đầu tư, kinh doanh của dự án.
Về lâu dài, việc thực hiện quy định này không chỉ có thể làm giảm động lực đầu tư của khu vực tư nhân trong lĩnh vực bất động sản mà còn có thể gây “lãng phí” nguồn lực xã hội, bao gồm cả vốn đầu tư và tài nguyên đất đai là các nguồn lực hữu hạn cần được sử dụng hiệu quả để góp phần thực hiện mục tiêu tăng trưởng 2 con số của TP. Hồ Chí Minh và cả nước năm 2026 và các năm tiếp theo.
“Vì vậy, Hiệp hội đề nghị sửa đổi quy định về phương pháp xác định quy mô dân số nhà chung cư và được UBND Thành phố xem xét, chỉ đạo giao Sở Xây dựng chủ trì, phối hợp Sở Tư pháp, Sở Quy hoạch - Kiến trúc rà soát kiến nghị của HoREA, căn cứ quy định Luật Xây dựng, Luật Nhà ở và các quy định pháp luật hiện hành có liên quan, để xem xét giải quyết đúng quy định, phù hợp với thực tiễn của Thành phố”, ông Châu chia sẻ.